NOTA (*): Excepcionalmente, decidi publicar aqui no PC o último artigo que escrevi na Vida Económica (6/11), dedicado ao mercado imobiliário. Hoje, o DE traz um suplemento, acerca do mesmo tema, em que diz o seguinte: "Se quer comprar casa, é melhor aproveitar agora". Enfim, duas visões distintas sobre o mesmo sector.
De acordo com dados divulgados recentemente pela Associação de Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), existem no nosso país mais de cem mil casas que ninguém consegue vender. São as chamadas casas fantasma, localizadas sobretudo nos arredores das grandes cidades como Lisboa e Porto. Inicialmente, pensadas para a classe média baixa, a verdade é que permanecem à venda. Estes números, apesar de tudo, parecem pecar por defeito, pois a confirmarem-se, quererão dizer que o tempo médio que cada imóvel permanece à venda é de oito meses, o que me parece pouco tempo. Em 2008, segundo a APEMIP, venderam-se em Portugal 170 mil casas. Este ano, a APEMIP estima que se venderão cerca de 150 mil – um decréscimo de sensivelmente 10% – mas que, mais uma vez, me parece pouco.
Enfim, há muito que escrevo que os portugueses não têm poder de compra para os preços que se praticam no imobiliário em Portugal. A preocupação da APEMIP parece confirmar essa tese. Porque, de facto, não é preciso pensar muito para chegarmos a alguns elementos inquietantes, sobretudo para aqueles que estão vendedores. Primeiro, os elementos empíricos, ou seja, a evidência de que em todo o lado existem inúmeras tabuletas a dizer “Vende-se”. Segundo, os números, que mascaram uma bolha estrutural nos preços do imobiliário no nosso país.
A avaliação imobiliária em Portugal é difícil de se fazer. Por um lado, trata-se de um sector muito atomizado – por exemplo, só a APEMIP conta com 3400 associadas – e marcado pela predominância de micro empresas. Por outro lado, o parque imobiliário encontra-se muito concentrado na mão dos bancos que, nos últimos anos, fomentaram o crescimento exponencial do crédito à construção. Destes dois factores, resulta um terceiro: a informação não está uniformizada nem está estruturada. É escassa e pobre. Por isso, o indicador mais relevante acaba por ser a estatística publicada pelo INE referente ao preço por metro quadrado, em média, associado às avaliações que os bancos fazem dos imóveis que financiam.
Ora, aquilo que o INE e os bancos nos dizem é o seguinte: cada metro quadrado residencial em Portugal vale 1164 euros, sendo que a zona mais valorizada do país é o Algarve onde cada metro quadrado é avaliado pela banca em cerca de 1460 euros. Agora, façamos o seguinte exercício: em Portugal, os agregados familiares possuem em média 3 pessoas, significando isso que necessitam de uma área residencial não inferior a noventa metros quadrados – isto num país onde a população activa corresponde a metade da população e em que o rendimento médio de cada cidadão ronda os 750 euros mensais. Pois então, se fizermos a conta, concluiremos que, em média, cada agregado familiar gasta quase 8 anos de rendimentos anuais na compra de uma casa – um ano mais que em Espanha, que por sua vez é tida como a principal bolha imobiliária na Europa, e quatro anos mais que nos Estados Unidos onde os preços, de máximo a mínimo, já corrigiram 30%.
Porém, os preços que hoje ainda vigoram no mercado português não são os preços da avaliação bancária. Na realidade, os preços que ainda são tidos como referência são muito superiores àqueles que mencionei antes. Por exemplo, em meados de Outubro, um portal imobiliário (a http://www.lardocelar.com/) cotava o metro quadrado de um T2 novo em Lisboa a 1761 euros. Assim, regressando ao exercício anterior, o agregado familiar típico em Portugal gastaria mais de 11 anos de rendimentos anuais para comprar o dito apartamento. Ou seja, se analisarmos o preço médio do imobiliário em função dos rendimentos anuais dos portugueses, concluiremos que as nossas casas estão caras e que é por isso que não se vendem. Aliás, não se vendem nem se compram! As casas fantasma estão para ficar.
Enfim, há muito que escrevo que os portugueses não têm poder de compra para os preços que se praticam no imobiliário em Portugal. A preocupação da APEMIP parece confirmar essa tese. Porque, de facto, não é preciso pensar muito para chegarmos a alguns elementos inquietantes, sobretudo para aqueles que estão vendedores. Primeiro, os elementos empíricos, ou seja, a evidência de que em todo o lado existem inúmeras tabuletas a dizer “Vende-se”. Segundo, os números, que mascaram uma bolha estrutural nos preços do imobiliário no nosso país.
A avaliação imobiliária em Portugal é difícil de se fazer. Por um lado, trata-se de um sector muito atomizado – por exemplo, só a APEMIP conta com 3400 associadas – e marcado pela predominância de micro empresas. Por outro lado, o parque imobiliário encontra-se muito concentrado na mão dos bancos que, nos últimos anos, fomentaram o crescimento exponencial do crédito à construção. Destes dois factores, resulta um terceiro: a informação não está uniformizada nem está estruturada. É escassa e pobre. Por isso, o indicador mais relevante acaba por ser a estatística publicada pelo INE referente ao preço por metro quadrado, em média, associado às avaliações que os bancos fazem dos imóveis que financiam.
Ora, aquilo que o INE e os bancos nos dizem é o seguinte: cada metro quadrado residencial em Portugal vale 1164 euros, sendo que a zona mais valorizada do país é o Algarve onde cada metro quadrado é avaliado pela banca em cerca de 1460 euros. Agora, façamos o seguinte exercício: em Portugal, os agregados familiares possuem em média 3 pessoas, significando isso que necessitam de uma área residencial não inferior a noventa metros quadrados – isto num país onde a população activa corresponde a metade da população e em que o rendimento médio de cada cidadão ronda os 750 euros mensais. Pois então, se fizermos a conta, concluiremos que, em média, cada agregado familiar gasta quase 8 anos de rendimentos anuais na compra de uma casa – um ano mais que em Espanha, que por sua vez é tida como a principal bolha imobiliária na Europa, e quatro anos mais que nos Estados Unidos onde os preços, de máximo a mínimo, já corrigiram 30%.
Porém, os preços que hoje ainda vigoram no mercado português não são os preços da avaliação bancária. Na realidade, os preços que ainda são tidos como referência são muito superiores àqueles que mencionei antes. Por exemplo, em meados de Outubro, um portal imobiliário (a http://www.lardocelar.com/) cotava o metro quadrado de um T2 novo em Lisboa a 1761 euros. Assim, regressando ao exercício anterior, o agregado familiar típico em Portugal gastaria mais de 11 anos de rendimentos anuais para comprar o dito apartamento. Ou seja, se analisarmos o preço médio do imobiliário em função dos rendimentos anuais dos portugueses, concluiremos que as nossas casas estão caras e que é por isso que não se vendem. Aliás, não se vendem nem se compram! As casas fantasma estão para ficar.
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